quante case e per chi

_{MARIACRISTINA TREU•° già professoressa di urbanistica al Politecnico di Milano[1]}

La città di Milano è un caso di patologia urbana per quanto riguarda la polarizzazione del mercato edilizio e del sistema sociale. La città si è rifatta l’immagine con la spettacolarizzazione delle sue architetture ma sta contestualmente registrando l’allontanando dalla città dei suoi cittadini più giovani e con meno reddito. Crescono gli anziani e gli abitanti temporanei contestualmente a una diffusa percezione di insicurezza nonostante l’invasione di un commercio sempre più chiassoso e affollato. 

La patologia più evidente è la sottoutilizzazione dell’edilizia residenziale sia di quella in mano ai privati a causa degli alti costi dell’affitto e degli affitti brevi che di quella a gestione pubblica. Su un totale di circa 58.000 alloggi pubblici, quelli inutilizzati sarebbero all’incirca 10.000. Il numero sembrerebbe pari a quello delle domande inevase dei casi più critici[2].

Per capire come si è arrivati a questa situazione è opportuno ripartire da come è stato avviato del mercato dell’edilizia abitativa in affitto. Poi bisogna riflettere con quali finalità sociali ed economiche sia stato utilizzato il settore edilizio.

Il mercato dell’edilizia e le sue origini

Il mercato dell’edilizia nasce in Italia con la legge Luzzatti del 1905. Il primo IACP a Trieste ha l’obiettivo di gestire fondi pubblici. Deve realizzare abitazioni da destinare alla domanda di alloggi in affitto.  

Negli anni ’50 del secondo dopo guerra, la formula Luzzatti viene confermata nella sua impostazione con l’istituzione dell’INA CASA. Prevede un fondo pubblico a cui contribuiscono le imprese del settore e un prelievo percentuale sui salari dei lavoratori. La titolazione della legge recita Legge per sostenere l’occupazione e la costruzione di case. Differenzia le procedure per accedere agli alloggi in affitto da quelle a riscatto con mutui agevolati. Nei ’63 in concomitanza con le difficoltà del ciclo economico, viene istituita la GESCAL. Introduce alcune innovazioni sui criteri di scelta delle aree dove edificare e sul layout degli alloggi e degli immobili.

Gli anni ’70 e ’80

Negli anni ’70, con le manifestazioni Edili senza lavoro e Operai senza casa viene adottata la legge del ‘78 di programmazione decennale dell’edilizia. Serve a dare continuità all’occupazionale nel settore. Incrementa il mercato degli alloggi in affitto con interventi anche nei centri storici[3]. Sempre nel ’78 viene approvata la legge dell’Equo Canone. Esclude gli alloggi arredati e incontrerà non poche contraddizioni nella sua applicazione. Nel frattempo, nel ’71 viene approvata la legge per la casa con la rappresentanza paritetica nei C.d.A. degli IACP dei sindacati di settore e degli inquilini.

A partire dagli anni ’80, si restringono i bilanci delle amministrazioni locali. Il MLLP istituisce programmi di intervento Pubblico/Privati (PPI). Le società e i fondi immobiliari sono tra gli interlocutori dei comuni nella confezione dei PRG. Sostengono progetti di riqualificazione d’area con un mix di attività residenziali e terziarie. Cambia la composizione sociale della popolazione residente. Crescono gli affitti. Si allontanano, da un lato, giovani e famiglie monoreddito. Dall’altro lato, invecchiano i residenti e arrivano segmenti sociali ad alto reddito. Questa presenza, generalmente non prevede la residenza e tanto meno la cittadinanza.

Se riflettiamo su queste considerazioni possiamo mettere in evidenza le caratteristiche del settore delle costruzioni e le finalità delle politiche edilizie.

Caratteristiche delle costruzioni e finalità delle politiche

• L ’edilizia è, innanzitutto, un settore Labour Intensive. Le politiche vi ricorrono in funzione anticiclica nei momenti di crisi: da quella post bellica a quelle delle periodiche crisi di competitività del sistema paese. In tutti questi casi, l’edilizia è intesa come stabilizzatore sociale dell’occupazione e come volano dell’economia. Attiva domanda nei confronti del numero di altri settori da quello delle escavazioni a quelli dell’impiantistica e dell’amplia gamma dei prodotti delle finiture.
  In Italia, il caso più recente è quello dei bonus edilizi del governo giallo verde a sostegno degli adeguamenti tecnologico-ambientali degli edifici. Ancora non si conosce il bilancio finale. Anche se è dal 1985 che si ricorre al condono dell’abusivismo. Eccelle in fantasia quello del fabbisogno per necessità.
• Inoltre, quello delle costruzioni è un settore che garantisce l’estrazione della rendita fondiaria. Avviene con il solo cambio di destinazione d’uso dei suoli e in rapporto alla dotazione dei servizi urbani dell’area dove costruire. L’edilizia è un bene che non subisce concorrenza. Basta saper aspettare. Anche l’investimento di un piccolo risparmiatore usufruirà di una rendita. Quando la posizione del bene, diventa per esempio anche solo più accessibile, si presterà a più appetibili affitti a sostegno di un bilancio famigliare messo in crisi dalla inflazione o da altre urgenze come i costi della salute. 
• L’esito è una società frammentata. L’interesse delle persone tende a  orientarsi sempre più cinicamente verso la ricerca di un proprio possibile tornaconto a causa della perdita di fiducia nei confronti delle politiche pubbliche. Per esempio è avvenuto con la gestione dello stesso patrimonio pubblico. La vendita di quota parte del patrimonio per fare cassa ai fini di riqualificare gli alloggi rimasti ha solo reso più difficile la gestione di un patrimonio misto di proprietari e di affittuari.

Difficoltà di gestione e intreccio di interessi

D’altra parte, è noto che l’inagibilità di molti alloggi pubblici è dovuta al loro cattivo stato. Avviene anche per le difficoltà di gestione di casi come quelli del superamento delle soglie di reddito anche se risolti con l’aumento del canone oppure di altri casi come quelli del subaffitto. 

Si conferma così sistema di intreccio di interessi non certo virtuosi. Nei primi anni ’60 ci fu la scomposta reazione contro la proposta di Fiorentino Sullo di introdurre in Italia il diritto di superficie dei suoli. L’esempio era quello vigente nei paesi di cultura anglosassone. Il democristiano fu subito scaricato dal suo stesso partito. Gli imputò di voler introdurre una forma di esproprio. In quell’occasione Valentino Parlato scrisse sul Manifesto che il grande capitale, contando sui diffusi interessi costituitosi attorno al settore delle costruzioni, mobilitò l’esercito dei titolari di mutuo agevolato. Gli fu balenato il rischio di poter perdere la casa. 

Il programma Zero Sfitti a Milano

Allora che fare.

Oggi, in Italia, chi cerca casa in affitto sono le famiglie del lavoro povero e le giovani coppie. Non potendo contare su aiuti parentali cercano un alloggio in altri comuni da quelli dei grandi capoluoghi. Inoltre ci sono gli immigrati residenti in Italia anche da più anni. Crescono gli studenti universitari provenienti da paesi terzi.  

Tuttavia, il tema stenta a imporsi come socialmente rilevante nell’agenda politica. Troppe sono le case in proprietà. Siamo diventati tutti bravi e non manifestiamo più. Oppure la politica oggi ha grandi difficoltà a individuare per questo tema una base di interlocutori portatori di interessi così specifici e rilevanti socialmente.  

Un’ipotesi possibile per avviare il riequilibrio delle distorsioni del mercato attuale è quella di adottare un programma per la casa che concentri l’attenzione e gli investimenti sull’obiettivo di intervenire sul mercato in affitto. Deve agire il più rapidamente possibile sul patrimonio pubblico oggi non utilizzato. Va sostenuto il programma Zero Sfitti finanziato per due annualità dall’attuale amministrazione di Milano.

Nuovi criteri e trasparenza

Questa proposta va accompagnata con l’adeguamento dei criteri di assegnazione degli alloggi e l’impegno di pubblicare ogni volta il numero degli assegnatari e degli esclusi. Serve evitare altresì ulteriori vendite di alloggi pubblici e demolizioni di stabili esistenti per ricostruirli con maggiori volumetrie. È anche utile il ricorso all’housing sociale. Riqualifica gli alloggi per l’acquisto seppure calmierato. 

Infine, siamo consapevoli che quando si parla di casa:  

note

[1] Questo scritto riprende il mio intervento di apertura del 16.1.2026. L’incontro è stato presentato da Francesca Zanasi nella sede del Circolo Fiorella Ghilardotti di via Pergolesi 15 a Milano. Erano presenti Francesca Cognetti De Martiis, docente del Politecnico di Milano, Fabio Botero, assessore all’edilizia residenziale pubblica di Milano, Caterina Antola Presidente del Municipio 3, Mattia Gatti per il Sicet e Carmelo Benenti per il Sunia, Segretari Generali dei sindacati inquilini.

[2] Per avere una idea del sottoutilizzo degli alloggi pubblici cito l’indagine su due quartieri storici di Milano. È stata presentata nella stessa occasione da Francesca Cognetti. Il complesso di via Lulli/via Porpora su 443 alloggi ne conta 150 sfitti. Il complesso di Viale Lombardia 65 su 214 alloggi ne conta 120 sfitti.

[3] Il fenomeno dei progetti di riqualificazione urbana si consolida a Milano in occasione delle trasformazioni delle grandi aree private e pubbliche. Si sviluppano attorno al Passante Ferroviario, con il complesso della nuova Fiera e con le nuove sedi universitarie. Esplode con la rigenerazione urbana in occasione della messa sul mercato delle aree degli scali ferroviari. Arrivano anche grandi capitali esteri. Sono richiamati dalla opportunità di partecipare alla ricapitalizzazione della città.